あなたは今後の住まいの形態について悩んでいませんでしょうか。
賃貸でいくのか、新築戸建て、新築マンションにするのか。
本記事では中古マンションを購入して自分でリノベーションするという選択肢をオススメしています。
この記事を読めば、中古マンションのリノベーションの良い部分・悪い部分が整理出来ます。
※私が実際にリノベーションマンションを購入した経験に基づきお伝えしていきます。
リノベーションとリフォームの違いは、床、壁等を可能な範囲で全て壊して配管も直すという点になります。
配管を直さないと「入居後直ぐに水漏れしてしまった...」等のトラブルが発生する可能性がある為です。
私は年収や学歴等あらゆる部分が平均のザ·平均野郎です。
そんな私がリノベーション中古マンションをオススメしたい理由は以下の様になっており、圧倒的に良い部分の方が多くあります。
良い部分①：資産性に優れている
資産として安定しているモノは土地であり、建物の価格は時間が経過するにつれて値下がりしていきます。
私がオススメしたい事が、時間が経過して建物に値段が付かない状態(0円)の中古マンションを購入する事なので、ほぼ土地代だけでの購入となり急激な値下げという事は考えづらいでしょう。
更に、建物も自分の納得いく設計にしていれば、自分と同じ状況の人が欲しがるモノに仕上がり、需要が高くなる事でしょう。
※一見綺麗な既にリフォーム済のマンションも新築と同じ考えで建物価格に値段が付いているので、あまりお勧めできません。
一軒家と比較しても、同じ広さの家であれば土地の割合がマンションの方が大きいです。
時代背景にも合っているのがリノベーションマンション
建物割合が大きい一軒家を買って、値段が下がった状態で売ったら借金を背負うことになり身動きが取りづらくなります。
一方値下がりしづらいリノベーションマンションであれば、売却や賃貸の選択肢が持てて、何かあった時も移動を視野に入れて考える事が出来ます。
資金に余裕があり賃貸に出すことができれば、利益を得ることもできます。
※近隣の家賃相場より部屋の質が良いので、圧倒的に高く貸し出せます。
私も、売却を検討して査定を出しましたが、購入価格と同じ値段で査定が出ました。
同じで値段で売れれば、数年間無料で家に住んでいたものですから、万々歳です。
売らないから大丈夫と思う方も、変化の激しい時代に身動きが取りづらくなることはリスクでしか無いです。
- 親の介護で親の家の近くにいかないといけない。
- 仕事の都合で海外にいかないといけない....等
こうなった場合に、「売ったとしても借金が残る。。。貸しにも出せない。。。」となると一生そこで生活にストレスを抱えながら暮らすしかなくなります。
ここからの10年で5Gが普及していき自動運転が出てきて、ARが発展して家でもショッピングモールでの買い物が出来るようになり、ドローンが荷物を運んでくれる....等、新しい技術が出てきたら、生活スタイルも絶対に変化します。
こんなときに備えて、身動きしやすいようにしておいたほうが絶対にいいのです。
だから、今の時代にフィットしたスタイルが中古物件のリノベーションです。
賃貸は、当然自分のものでないですから資産性はゼロです。
この様な理由から、他の選択肢(賃貸、一軒家等)より資産性に優れています。
良い部分②：新築や賃貸に比べて費用を抑えられる
不要な経費や費用(大家さんへの支払や新築というブランド費...等)がカット出来るので、中古マンションのリノベーションという選択肢では、他の選択肢に比べて、広い家がお手頃価格で手に入ります。
新築との費用比較
リノベーション会社の「リノべる」の工事費用目安と大手ハウスメーカーの「積水ハウス」の工事費用目安を比較すると、同じ広さの家でも400万円〜1,000万円の差額があります。
- リノベる：1,200万円-1,800万円
- 積水ハウス：1,600万円-2,600万円
※25坪(約80平米)での比較
更に、リノベーションであれば既にある建物を工事するので、内装の全てを工事しなくても良くて、一部のみの工事も可能です。
その為、自分の予算に合わせてトイレやお風呂等の水回りは元のままの状態で残すなど、幅広く選択出来ます。
賃貸との費用比較
賃貸は、購入に比べて同じ広さのマンションでも、大家さんの諸経費(管理費や固定資産税等)が乗っかってきますので、賃貸の方が月額の支払いが高くなります。
※実際に私が家を貸そうと思って運用会社から聞いた情報です。
更には、同じ条件(駅からの距離、家の広さ...等)の物件でも設備の品質がリノベーション中古マンションの方が良いです。
例として、キッチンの品質の違いを掲載させて頂きましたが、他の設備のトイレやお風呂なども同様で、圧倒的にリノベーション中古マンションの方がグレードの良いものが設置できます。
そんな状況でも、賃貸の方が2-3万円/月高くなります。
良い部分③：お手頃価格で好きなように間取りを作り込める
リノベーションは、中古マンションの内装を全て壊して一から設計し直す為好きに間取りを自由に設計できます。
- コンセントの数
- 電気をどこに付けるか
- 棚の高さを自分の身長に合わせる
- 寝室をベットの大きさに合わせた大きさにする....等
予算に応じて好きにデザインできるので、壁紙の色、質感、デザインも高品質なモノにできますし、天井を打ち抜いてコンクリート剥き出しの状態に出来たりもします。
自分専用に作っている家なので、「ここにこれがあったら～」とか、「これが邪魔！！！」等の賃貸や建売で感じるストレスが全く無いです。
その上で上記で述べた通り、価格は新築注文住宅に比べてリーズナブルです。
悪い部分①：高齢者が多い
唯一の欠点として、中古マンションなので、築年数が高く、近隣住民に長期間住んでいる高齢者が多い事です。
高齢者が多いと何故悪いかというと、マンションの運営に関して長期的な目線で見る方々が少なく、将来に向けた投資的なマンションの法案が通りづらい為です。
実際に経験した話だと、将来の建て替えに向けて修繕積立金の値上げの話が出ましたが、自分たちが住んでいるのだから、自分たちの為にお金をかけたいと言った意見で、否決となりました。
資金に余裕が無い訳ではないのですが、予期せぬ工事(床が滑るから滑り止めをするとか、ゴミ収集所の修理等)が多発している中、長期的に建て替えを考えた時に、早い段階で修繕積立金の値上げしてもっと余裕を持たせたいと言った論争が出ましたが、90%程が反対でした。
値上げ派は、リノベーションしている若者達、反対派はずっと住んでいる高齢者達と言った構図でした。
基本的に、購入するときに多くのデータを見て、マンションの経営状態が良いか(修繕積立金が十分に回っているか等)、管理状態が良いか(キッチリと定期工事、大規模修繕をしているか等)を把握して、購入するので現状の状態が悪いという事ではないです。
投票数が多い高齢者が力を持っている様な政治体制みたいな日本の縮図がそこに存在しました。
値上げせずとも全く運営自体は問題ないので、しないのならそれでも問題ないのですが、将来の資産性を考えたときに、マンション内の案が通りづらいのは、あまり良い事ではないなぁと感じています。
以上が購入者がまとめる中古マンションの良い部分、悪い部分でした。