年収400万円が実施したリノベーション費用に関して

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トータル約3,500万円のリノベーションマンション購入費用

東京都心から電車で20分の駅から、徒歩15分の築45年の中古マンションで広さ50平米の場所を2,000万円で購入して、1,500万かけて、フルリノベーションしました。

管理費が築古なので、1.5万円と格安。月々11万程度の支払い。

リノベーションマンションを購入した理由

物件購入前は圧倒的に賃貸派

一生賃貸派であった私が、リノベーション物件購入を決意した事を実体験に基づき、お伝えしていきます。

設計からしていくので、注文住宅を実現できる。

私の場合は、リフォーム済物件を購入したので、費用をなるべく安く済ませる為にトイレとお風呂はそのまま利用しましたが、配管の交換も全て行いましたので、それ以外は、一度壁を全て剥がすフルスケルトンの状態にして、キッチンは一番良い物(https://www.takara-standard.co.jp/product/system_kitchen/lemure/)にして、床も無垢の木材を使っています。リノベーションの良い所は、自分で全てを注文するので、キッチンとかもショールームに見に行って選べるし、壁と床の間に付ける巾木や床の素材、壁紙も全て選べるので、予算内でどこにお金をかけるかを選べる事が大きなメリットの内の一つです。

建売でしたら、全てが平均的な物になると思います。

なぜ、一生賃貸派であったか。

今後、何があるか分からない時代に、高価なものを購入して様々なリスクを背負う事が人生に貧しさをもたらすと考えていたから。

変化に富んだ時代

そんな時代の中リスクが大きすぎる

  1. 移動のリスク:
    日本は終身雇用は崩壊の流れにあり、成果主義が台頭し、長期安定など無い中で一つの場所に高価な物を買い、そこから動けなくなるリスク。
  2. 金銭面のリスク:
    値下げした状態で販売し、借金を背負うリスク。

これらのリスクを背負って、親の介護や仕事の都合、子供が何人生まれるかも分からない状況の中で、賃貸の身軽な状態と比較して、どうしても購入には踏み切れなかった。

考えを変えさせられた経験

初めての子供が生まれるタイミングで、引っ越しを考えた時に、色々見て回った。

子供が生まれて6カ月位までは1DKの賃貸で暮らしていたが、子供がつかまり立ちするくらいのタイミングで、手狭になり、本格的に引っ越しを考えた。

只、賃貸での2LDKとかって、思ったより高く、物件を見ていく中で買った方が月々のコストが安い事を徐々に気づき始めてきた。

一番最初に物件購入に関してオープンハウスで話を聞いた

路上で営業していたオープンハウスの話を聞いたが、全く響かなかった。と言うか、営業マンの自慢話ばかりで物件の良い話が聞けなかった。。。
その後、住宅展示場に行って、ハウスメーカーの担当者から次の様な話を聞いた。
 ①他ハウスメーカーに比べて耐震等級を取得していない(参考)
 ②狭小住宅であるが故、一生は暮らせない(参考)
この①、②から資産としての価値が見込めない。
更に、オープンハウスは狭小住宅がメインで、狭小住宅は土地が少ないから資産価値が少ない。建物価格は、一度住んだ時点で中古となり売る時には殆ど値が付かない。(参考)

この事から、一番危惧していた物件を売れないずに移動が出来ない、売ったとしても借金背負うリスクが高いと考えて、私の中では絶対NGとした。

次に、中古物件を扱うリノベ不動産にいきました。

リノベ不動産は、中古物件をメインに取り扱う不動産会社。中古物件なら、建物に価値が無いから、ほぼ土地の値段だけで購入できるので、値下げ幅が少ない。
この話あたりから、売買の可能性を考え始める様になり、中古物件一択で考える様になった。

只、リノベ不動産は、リノベーション済の物件しか紹介してくれず、他の不動産屋さんとの違いを強く感じる事が出来なかった。

挙句、マイナーな駅近の物件を資産価値が上がるから絶対買いですと、押し売りされたので、頓挫しました。。。

ドンピシャに良いと思った出会い

この動画を見て、興味をそそられて、早速話を聞きに行きました。

リノべるは、リノベーションに特化した会社で、まず不動産屋さんで無い。

物件の紹介は、別の不動産屋さん同席の元、紹介される。

リノべるは、何をしてくれるかと言うと、物件購入のコンサルタント的な立ち位置。

  • リノベーションに適した物件の精査。こちらの希望を徹底したヒアリング、課題解決。
  • リノベーションのメリット提案。中古物件を見に行った時、どこをどう工事するかなどの説明
    ※実際中古物件見に行っても、古すぎて全然魅力感じず、全くピンと来ない。そんな物件をどこまで壊せて、どこは壊せないなど、リノベーション後のイメージを沸かせてくれる。
  • 物件を決めたら、リノベーションの設計をしてくれる。リノベーションの工事費で利益を得ている様で、一般相場より高値での工事になっている様だが、融資を受ける所から受け渡し迄、トータルコーディネートをしてくれるので、私には納得の価格でした。

得た気づき

  • 中古物件なので、建物価格はほぼ0円で、土地の価格のみで購入が可能。
    土地の価格は値下げ幅が少ない為、資産価値としても落ちづらい。
  • 何かあった時に、売っても購入価格からの値下げ幅が少ないから、リスクが少なく、移動の負担も少ない。
  • 売る前に、賃貸として出せる可能性がある。
    賃貸相場を鑑みると、とても古い物件の同じ広さの家が月々のローン返済金額より高額で賃貸に出されているから、リノベーションから数年のマンションであれば、若干の利益が出る程度で賃貸に出せる可能性がある。

これらの事から、自分が懸念していたリスクを払拭出来て、購入に至れた。これらの事からリスクをかなり抑えられると思い、購入に至りました。

中古物件の不安点

耐震リスクなどの安全性。
コンクリートって、構造上寿命は100年以上あり、実際に100年以上建っている物件はある。(参考)

耐震で大事な事は、何年経っているかで無くて、どの位メンテナンスしているかが大事。大規模修繕を定期的にしているか、配管をメンテナンスしているか。

リノべるは、この辺り全てを調査してくれる。
工事の履歴、マンションがどの位お金が溜まっているか、また溜まりやすい仕組みになっているか。(駐車場が広く借りている人が多ければ、収入は多い等。)マンションのメンテナンスがどの位か出来ていても、土地が安定しなければ、意味が無いので、古地図でその土地が何だったかを調べてくれる。沼であれば、耐震強度は落ちる。

纏め

以上の様な理由から、50平米で築40年のマンション2,000万円の物件を購入して、1千万円でリノベーションしました。近隣のほぼ同じ広さの同じ築年数のマンションが14万円/月で賃貸に出されていたので、住んで10年程度であれば、同等額で貸し出せると考えています。

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